美国联邦住房和金融管理局(FHFA)周三发布通知，要求修改美国贷款公司房地美和房利美的私有化改造计划。据E公司记者介绍，该修订议案是在2018年相关议案的基础上进行的调整，进一步提高了资本充足率和几个最低资本含量。
FHFA负责人马克卡拉布里亚说：“更大的资本意味着更强的抵御风险的能力。现在，新的流行病使得房地产市场风险更大。此时，有必要拥有足够的资本比率，以便在危机到来时有效地帮助房地产市场健康运行。”
以目前的资本充足要求来看，“二美”若是进行IPO，上市集资将为1000亿-2000亿美元，这将超过阿里2014年向美国证监会(SEC)提交的243亿美元的IPO计划，成为美国历来最大新股。
房地美与房利美有望成为美国历来最大新股
美国联邦住房和金融管理局(FHFA)周三宣布了对房地美和房利美私有化和重组计划的修正案。据E公司记者介绍，该修订议案是在2018年相关议案的基础上进行的调整，主要增加了一些资本内容。
具体而言，新法案进一步增加了资本基金的数量，并要求增加缓冲资本流入能力。其中，风险资本为1350亿美元，一级资本充足率为2000亿美元。杠杆资本为1520亿美元，一级资本为2430亿美元。该措施是一个招标提案，招标时间为60天。
FHFA负责人马克卡拉布里亚说：“更多的资本意味着更强的抵御风险的能力。现在，新的流行病使得房地产市场风险更大。此时，有必要有足够的资本比率来有效地帮助房地产市场在危机到来时健康运行。”
对于房地美和房利美的私有化方案，FHFA的局长马克卡拉布里亚(Mark Calabria)曾表示，“二美”进行IPO筹集也不是没有可能。
从目前的资本充足率要求来看，“梅尔”上市将筹集1000亿美元至2000亿美元(约1.4万亿人民币)，这将超过阿里2014年提交给美国证券及期货委员会(SEC)的243亿美元的首次公开募股计划，成为美国最大的新股。
值得注意的是，目前房利美和房地美现时为超过一半美国的住宅按揭提供担保。但受新冠肺炎疫情影响，楼市状况转差，截至4月底，7%按揭已申请延迟供款。
根据美国房地产经纪人协会(NAR)最近发布的数据，美国3月份签署的购买合同数量创下2010年以来的最大降幅。NAR首席经济学家劳伦斯云(Lawrence Yun)认为，随着经济缓慢复苏，采购将会反弹。然而，他预计全年房屋销售将下降14%。
“两房”私有化呼声已久
房利美和房地美被称为金融危机后美国留下的“最后的历史问题”。
房利美成立于1938年，是一个政府机构。那时，正巧是大萧条，所有的企业都在衰退。至少有20%的美国人无力支付抵押贷款。因此，美国国会成立了房利美，向当地银行提供联邦资金，以扩大其住房贷款业务。
房地美成立于1970年。它的业务几乎和房利美一样。它的存在主要是为了打破房利美的主导地位。
几十年来，这两家公司为房地产市场提供了流动性、稳定性和购买力。他们的商业模式是这样的：一方面，他们从银行和其他原始贷款机构购买抵押贷款，并承诺在借款人违约时向银行支付本金和利息，从而以这种方式向原始贷款机构提供抵押资金流动，从而鼓励银行的抵押贷款业务。
另一方面，房利美和房地美将他们购买的抵押贷款打包成抵押贷款支持证券，出售给国内外投资者，以较低的利率筹集资金，从而获得息差。简而言之，两家公司通过这种传导机制在银行、投资者和普通购房者之间转移资金。
然而，这种模式也是2008年美国次贷危机的根源之一。2007年4月，时任美联储主席的本伯南克(Ben Bernanke)估计，两家公司的累积债务和未偿抵押贷款支持债券总额为5.2万亿美元，而当时美国政府的公共债务仅为4.9万亿美元。当时，2008年，它们所持有或担保的住房抵押贷款总额约为5.3万亿美元，几乎占了美国住房抵押贷款总额的一半。受到美国房地产泡沫破裂的冲击，房利美和房地美已经陷入全面危机。
2007年，房利美和房地美的股价高于每股60美元，但随着次级抵押贷款危机的爆发，房利美和房地美的股价开始一路暴跌，最终在2008年9月跌至1美元以下。2008年9月6日，联邦住房金融机构(FHFA)宣布将立即接管房利美和房地美。收购计划包括以下内容：财政部将向两家公司注入总计1900亿美元，并确保两家公司的净资产为正数；注资后，政府可以获得一只新的高级优先股，股息为10%。同时，财政部获得了购买两家公司80%普通股的认股权证。
2010年6月16日，美国联邦住房和金融机构(FHFA)发表声明，要求“梅尔”退出纽约证券交易所和其他国家证券交易所。房利美和房地美的业务状况改善后，美国财政部在2012年修订了其救助计划，要求房利美和房地美从2012年起将所有利润交给财政部，而不是之前的“优先股股息”。
然而，这项修正案引起了投资者的不满。2015年5月，房利美和房地美的三大股东在地区法院提起诉讼，指控联邦住房金融机构(FHFA)和财政部从这两家公司获取所有利润。去年9月，新奥尔良的一名联邦法官做出了有利于原告的裁决。先前支持政府向两家公司征税的裁决被推翻。
在“两房”脱离政府托管的呼声下，美财政部公布了关于房利美、房地美私有化的方案，FHFA先后公布“两房”改组议案。
