随着4月份的逐步复苏，“五一”长假期间，因疫情而推迟的住房需求进一步释放，重点城市二手房成交量大幅增加。
根据一家研究机构的数据，在“五一”长假期间(从5月1日到5月5日)，18个重点城市的二手房日均成交量同比增长60%。其中，14个城市同比增长，增幅最大的是北京，日均增幅为100%。一个城市(杭州)与去年同期相同。三个城市同比下降，降幅最大的是武汉，同比下降13%。
券商中国记者从多个房产中介处也了解到，“五一”假期北京二手房看房量、挂牌量、成交量都增加不少。
北京二手房成交量为何如此飙升？这种现象能继续下去吗？其他重点城市的未来市场趋势是什么？
证券公司的中国记者采访的业内人士认为，除了网下购物的复苏和需求的延迟释放之外，4月30日西城学区的政策变化使一些购房者加快了入市步伐，这也是“五一”期间北京二手房成交量大幅上升的主要原因。据估计，5月份北京的营业额将在15%以内逐月增长。尽管4月份中国其他主要城市的成交量大幅上升，但在长期收入不确定性和严格控制政策的背景下，市场支持力度不足，市场步伐仍相对缓慢。预计5月份市场将自然回落，今年上半年市场将明显弱于2019年同期。
北京赶政策“末班车”效应明显
随着疫情得到有效控制，北京市降低了防控水平。在大多数住宅区的二手房带恢复正常后，整体市场交易恢复明显。
中原地产研究中心的数据显示，五一假期前四天，北京二手房使用了139套在线签名，而去年五一假期使用了134套。
根据壳牌研究院的数据，“五一”长假(5天)期间，北京二手房的日均成交量为900套，而去年“五一”长假(4天)期间为450套，同比增长100%。
关于两家机构之间的数据差异，壳牌研究院首席分析师徐小乐告诉该证券公司的中国记者：“网上签名的数量代表了过去的交易结果，已经落后了。我们使用了由连锁店实时营业额计算的城市营业额。一般来说，连锁店的市场份额是相对稳定的，整个城市的营业额是可以计算的。”
对于“五一”期间北京二手房成交量同比大幅上升的原因，许小乐表示，除了网下购物的复苏和需求释放的延迟，更重要的原因是4月30日晚出台的学校住房政策。西城的多校划片加速了一些家长为了教育确定性而进入市场。“五一”期间，西城区的营业额同比和环比都增长了100%以上，尤其是金融街和德胜区。
不过，在中原地产首席分析师张大伟看来，今年和去年“五一”假期成交量可比性不大，因为去年4月15日国管公积金政策出台后，楼市已经从小阳春开始下调，而且“五一”假期只有4天，大部分人都出游，惯例成交量不会高。而今年比较特殊，由于疫情，大部分人未选择远游，前期积压的购房者的确不少，叠加西城学区新政，部分积压的需求在“五一”假期释放属于正常现象，市场正在快速恢复。
无论如何，来自证券公司的中国记者从许多房地产中介那里了解到，在北京五一假期期间，被检查、上市和交易的二手房数量确实相当大。
根据西城区4月30日发布的新政策，当西城区已购房并取得房产证的适龄家庭子女申请小学时，他们将不再入学，而是全部以多校区的方式在学区或邻近学区入学。这意味着如果你在7月31日之前没有在西城买房子并定居下来，你不能保证去相应的学校。当消息传出时，许多父母和房主坐不住了。
“从4月30日的政策到本周，西城的二手房上市已经超过了去年。”房地产中介王告诉一家证券公司的中国记者。
另一位房地产经纪人、某知名学区的经理李告诉中国证券经纪人记者，该学区的5天交易量
然而，根据一家房地产中介在其区域内进行的“五一”交易，大多数房屋的交易价格低于上市价格，有的低至42万英镑。
“精明的房东不会提价，几乎会立即卖掉。想多带些的房东可能卖不出去。”房地产中介刘告诉证券公司的中国记者，西城的房价在7月31日之后可能会小幅下跌。
至于西城学区新政策的影响，v室首席执行官思智认为，西城学区整体上相对平衡，因此影响不大。东城早就被分成了许多学校，而房价并没有受到很大影响。海淀的均衡程度最差，但实际上受影响不大。在7月31日之前，西城的一些学校建筑将被严重抢劫，然后将趋于稳定。
重点城市二手房市场4月已复苏
实际上，北京的购房需求在4月就释放明显。
中原地产研究中心的数据显示，4月份，北京共有13161套二手房，同比增长75.6%，同比下降7%。张大伟认为，尽管同比数据有所下降，但目前，疫情爆发前的平均水平在4月下旬基本恢复。
“自4月份以来，北京二手房成交量有所增加，这与网上签约前研究区积压的房屋转让有关。研究区的住房周转相对活跃。总的来说，从5月到6月，市场预计将保持在13，000套以上。”张大伟说。
许小乐还表示，随着北京住宅小区出入境限制的放宽，线下二手房客户数量迅速回升。4月，北京链家新增客户数量同比增长78.7%，同比增长0.5%。线下前景的逐渐恢复导致二手房市场恢复正常交易。4月，北京二手房市场的复苏超过了去年同期的水平。
从全国来看，由于疫情推迟的购房需求开始在4月快速释放，重点城市的二手房市场继续复苏。
根据壳牌研究所的数据，4月份，全国18个重点城市的连锁二手房成交量持续增长，环比增长43.1%，同比增长17.6%。其中，改善需求释放速度加快，超过90平方米的周转面积占2.2%，达到30%；改善后的三居室房屋交易比例连续两个月上升，超过30%。
需求的改善起到了支撑4月份市场的作用，成交量的大幅增加推高和压低了价格。除了3月份没有交易价格数据的武汉，17个重点城市中有16个城市的价格在4月份环比上涨。总体而言，二手房价格涨幅不大，也没有因需求集中释放而导致房价快速大幅上涨。
不过，贝壳研究院指出，虽然4月的市场在继续复苏，但恢复力度并不大，表现在以下几个方面：
首先，4月份的交易量仅为去年3月的85%。
第二，根据历史交易变化，假设第一季度的缺失需求被推迟到第二季度，预计第二季度的交易量可能会同比增长40%，而目前4月的交易量同比增长17.6%，低于预期。
第三，根据周渡的数据，市场的转折点已经出现。目前的营业额已经连续两周下降。市场的转折点显而易见。
壳牌研究院认为，尽管4月份市场成交量大幅增加，但在长期收入不确定、监管政策没有放松的背景下，市场支撑力度不足，市场步伐仍然相对缓慢。从价格调整行为来看，4月份18个城市中有13个城市的价格涨幅有所下降，比上个月增加了6个城市。虽然深圳的房价涨幅份额相对较高，但在金融政策调整后，业主的预期也相应下降，房价调整中的房价涨幅份额也相应下降。在交易周期方面，4月客户交易周期延长至56.8天，比去年同期增加13天。18个城市的住房供应交易周期超过120天，市场交易速度仍然缓慢。从目前的市场预期和高意向潜在需求来看，除北京外的其他17个城市的市场将在5月份自然回落，市场
